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작성자 Admin(admin) 시간 2021-06-08 16:44:54
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서울 내 6억 이하 아파트 추천 리스트
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공식

2021.05.27. 18:0323,215 읽음

왜 6억 이하인가?
한국주택금융공사 보금자리론의 신청기준이 매매가 6억 이하이기 때문입니다. 쉽게 말해 계약서상 6억 이하로 매수한 아파트는 기본적으로 보금자리론 신청이 가능합니다(참고로 신청일기준 KB시세도 6억 이하여야 하는데, 요즘같은 불장에서 큰 의미는 없습니다).


왜 보금자리론인가?
30년 고정금리 체증식 분할상환으로 3억을 땡길 수 있는 우리나라 주택담보대출의 끝판왕이기 때문입니다. 3억을 풀로 땡길 경우 시중은행 주택담보대출과 비교하여 이자만 3~4천만원 이상 절약할 수 있습니다. 물론, 조정지역인 서울의 경우 집값의 60%만 대출이 나오기 때문에(LTV 60%) 나머지 40%는 현금으로 마련하셔야 합니다.


* 4억 아파트를 구매할 경우 : 2.4억까지 대출가능(ltv 60%)
* 5억 아파트를 구매할 경우 : 3억까지 대출가능(ltv 60%)
* 6억 아파트를 구매할 경우 : 3억까지 대출가능(보금자리론 대출한도 3억)
* 조정지역이 아닌 지역에서 아파트를 구매할 경우 : 아파트 매매가의 70%까지 대출가능(ltv 70%)
* DTI(총부채상환비율 : 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율. 연소득 1억에 갚아야할 원금과 이자가 연 3천만원일 경우 DTI 30%)에 따라 대출한도 제한 가능


보금자리론은 개인기준 소득 7000 이하, 신혼부부기준 소득 8500 이하 무주택자라면 누구나 신청이 가능합니다. 따라서 서울 아파트 매매시장에서 6억이 갖는 의미가 매우 크다고 할 수 있으며, 중저가아파트와 중가 아파트의 기준이 되는 금액이 바로 6억입니다.


추천 아파트 선정기준
주소지가 서울이고, 6억 이하이며, 실거주와 투자(몸테크)를 최대한 만족하는 지역으로 선정했습니다. 

구체적인 선정 기준은 다음과 같습니다.



1. 역세권이거나 역세권 예정일 것.
2. 1000세대 이상 대단지일 것. 
3. 지난 7년간 실거래가 상승률이 250% 이상일 것.
4. 개발, 교통 호재가 있을 것.
5. 재건축 가능성이 존재할 것.


서울 내 6억 이하 신축은 당연히 없으니 추천지역의 모든 아파트는 구축입니다.
결정적으로, 모든 추천아파트는 본인의 뇌피셜이니 적절히 걸러서 읽어주시길 바랍니다. 태클을 환영합니다!



추천 아파트(2021년 1월 기준)


1. 서대문구 홍제동 홍은벽산 (1329세대, 97년 준공)

매물 : 5억 8천 (24평 / 전용59 / 고층 세안고), 6억 5천 (24평 / 전용59 / 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 258% / 2.3억(14년 1월) ▷ 5.95억(20년 12월) 


장점 : 홍제역 역세권 대단지 / 홍제동에서 6억 이하 전용59면 그래도 넓은 축 / 서울 도심(광화문) 배후지역이자, 서울도심 + 강남행 꿀호선인 3호선 / 강북횡단선 홍제역 추진중 / 북한산, 홍제천이 인접하여 자연환경 좋음


단점 : 역세권이라기에 애매한 역까지의 거리(단지 입구기준 홍제역까지 800m, 도보 12분) / 계단식 전용59인데 구조가 아쉬움(방2 화1) / 재건축 어려움(용적률 256%) / 헬교통을 자랑하는 통일로 / 언덕 지형에 위치함. 주변 지역도 죄다 언덕이라 대규모 개발이 어려움 / 대형마트, 병원 등 인프라 부족






2. 강서구 방화동 방화5단지(1372세대, 94년 준공)

매물 : 6억 2천 (20평 / 전용50 / 2층 입주가능), 6억 5천 (20평 / 전용50 / 10층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 269% / 2.3억(14년 1월) ▷ 6.2억(20년 12월) 


장점 : 5호선 초역세권(도보 3분이내) 대단지 / 마곡업무지구 배후지역, 방화뉴타운 수혜 / 김포공항역(대곡소사선 완공시 무려 5환승) 인접 / 재건축 호재(용적률 175%) / 방화차량기지 이전 및 5호선 연장 호재 / 개화산 숲세권, 한강 가까움


단점 : 복도식 / 강남 출퇴근 애매(9호선 급행기준 신논현역까지 도어투도어 최소 50분 예상) / 실질적인 재건축 가능성은 의문(소형 평수 위주라 세대당 평균 대지지분이 적어 사업성이 좋아보이지 않음, 임대아파트인 6단지와 같은 블록에 묶여있음, 강서구 고도제한) / 2, 3기 신도시 대규모 개발(김포, 검단, 계양, 대장)로 인한 인구유출






3. 강서구 등촌동 등촌주공2단지 (505세대, 95년 준공)

매물 : 6억 (17평 / 전용 42 / 12층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 297% / 1.9억(14년 1월) ▷ 5.65억(20년 12월) 


장점 : 입지깡패 → 9호선 역세권(3대 업무지구인 강남, 여의도, 광화문 모두 40분 이내 주파가능), 마곡지구 초인접, 종합병원(발산역 이대종합), 한강변이라고 우기기 가능 / 길건너 가양코엑스 착공예정 대형 호재 / 재건축 or 리모델링 가능성


단점 : 복도식 17평(진정한 몸테크) / 주차 포기해야함(지하주차장 없음) / 임대아파트인 1단지와 일심동체로 붙어있어 생활권 공유해야함(임대아파트를 무시하는게 아니고, 투자 측면에서 필요한 정보라고 생각해서 적은 것이니 오해하지 말아주세요) / 방화5단지와 같은 이유로 재건축이 쉽지 않아보임. 리모델링 추진으로 가닥이 잡힌 듯.


* 결혼할 생각이 없으시면 한강변에 있는 가양 2, 3, 9단지 소형평수도 추천합니다.






4. 노원구 중계동 중계그린 (3481세대, 90년 준공)

매물 : 5억 5천 (21평 / 전용 50 / 8층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 261% / 2.1억(14년 1월) ▷ 5.5억(20년 12월) 


장점 : 중계역 초역세권(도보1~2분) 3000세대 슈퍼 대단지 / 강남행 꿀호선인 7호선 / 초품아 + 대형학군(중계동 은행사거리) 인접 / 백병원, 롯데백화점, 홈플러스, 아울렛 등 인프라 훌륭함 / 중랑천 / 재건축 호재(용적률 191%) / 창동차량기지 이전 호재


단점 : 복도식 / 주차 포기해야함(지하주차장 없음) / 강남 접근성은 용이하나, 강남 접근성만 용이함 / 소형 평수 위주이고, 용적률이 살짝 높아서 재건축 가능성에 의문 / 당현천 건너 쓰레기소각장(난방비 혜택은 있음) / 인구밀도가 높은 것이 장점이자 단점 / 최근 급등에 따른 매물 출하 → 가격 부담감


* 노원역 역세권의 상계주공 단지들도 비슷한 맥락에서 이해하시면 됩니다. 다만 노원역이 4, 7호선 더블역세권이므로 가격대가 더 높습니다.
* 중랑천 건너 창동주공 17단지도 추천드립니다.






5. 성북구 정릉동 정릉풍림아이원 (1971세대, 2005년 준공)

매물 : 5억 7천 (25평 / 전용60 / 6층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 246% / 2.35억(14년 1월) ▷ 5.8억(20년 12월) 


장점 : 05년 준공으로 준신축이라고 우기기 가능 / 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어있음 / 주변에 대단지가 형성되어있어 주거환경 양호, 유해시설 적음 / 북한산 숲세권 / 초품아 + 서경대학교 + 국민대학교 인접 / 강북횡단선 정릉역 호재


단점 : 언덕 지형에 위치함 / 지하철이 아닌 경전철(우이신설선) 역세권. 이마저도 언덕을 10여분 이상 걸어
올라가야함 / 강남 출퇴근 어려움(강남역까지 도어투도어 최소 1시간 예상) / 대형마트, 병원 등 인프라 부족 / 특별한 개발 호재가 없음


* 바로 옆 벽산라이브파크도 추천드립니다.






6. 광명시 하안동 하안주공12단지 (2392세대, 90년 준공)

매물 : 5억 8천 (24평 / 전용58 / 1층 입주가능), 6억 2천 (24평 / 전용58 / 11층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 259% / 2.2억(14년 1월) ▷ 5.7억(20년 12월)


장점 : 1호선 독산역 역세권 대단지이며, 버스 교통이 잘 정비되어 있음 / 하안사거리 상권(무려 스세권!), 자차 10분거리에 아울렛, 이케아, 코스트코, 광명역 KTX / 가산디지털단지 수혜 / 초품아 + 학군 양호 / 안양천 / 서부간선도로 지하화 공사중 / 재건축 가능성 있음 → 용적률(155%), 건폐율(12%), 세대당 평균 대지지분(14평) 모두 양호


단점 : 서울 아님(웃긴건 단지 내부에 있는 독산근린공원은 서울시 금천구 독산동에 속함) / 동에 따라 역까지 도보 10분 이상 소요될 수 있음. 1호선 지상철 / 자차 출퇴근 헬 / 복도식, 주차 포기해야함(지하주차장 없음) / 인구밀도가 높은것이 장점이자 단점 / 2종일반주거지역(단, 재건축과 함께 3종일반주거지역으로 종상향 예정)






7. 양천구 신월동 신월시영 (2256세대, 88년 준공)

매물 : 6억 2천 (18평 / 전용43 / 9층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 343% / 1.6억(14년 1월) ▷ 5.5억(20년 12월)


장점 : 재건축 가능성 높음 → 용적률(132%), 건폐율(12%), 세대당 평균 대지지분(14.7평) 모두 좋아 사업성 뛰어남. 1차 정밀안전진단 조건부 통과(D등급) / 도보 5분거리에 목동선(오솔길실버공원역) 예정 / 초품아 + 지양산 숲세권 + 단지 내 근린공원 조성되어있음 / 목동 수혜


단점 : 비행기 소음 / 몸테크 끝판왕 → 34년차 복도식 18평, 지하주차장 없음, 재건축 언제될지 모름, 목동선이 언제 완공될지 모르며(2022년 착공예정) 완공되어도 선형이 썩 좋지 않음 / 18평의 경우 대지지분이 적어 재건축시 남는게 많지 않음 / 대형마트, 병원 등 인프라 부족

* 비행기 소음지도와 신월시영 위치(붉은색 원)






8. 강북구 번동 번동주공1단지 (1430세대, 91년 준공)

매물 : 6억 (22평 / 전용50 / 5층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 276% / 2.1억(14년 1월) ▷ 5.8억(20년 12월)


장점 : 재건축 가능성 높음 → 용적률(156%), 건폐율(14%), 세대당 평균 대지지분(13.5평) 모두 양호 / 장위뉴타운 인접, GTX-C 광운대역 수혜 / 도보 3분거리에 동북선 우이천역 예정 / 초품아, 숲세권(북서울꿈의숲), 코앞에 우이천 등 거주환경 좋음 


단점 : 동북선 완공이 2025년(가까운 거리에 지하철역이 없어 최소 4년간 몸테크 확정). 완공된다고 해도 서울 3대 업무지구와 접근성이 썩 좋지 않음 / 복도식, 지하주차장 없음 / 임대아파트인 번동주공2단지와 붙어있음 / 대형마트, 병원 등 인프라 부족






9. 동대문구 답십리동 동서울한양 (499세대, 89년 준공)

매물 : 5억 9천 (22평 / 전용60 / 1층 입주가능), 6억 3천 (22평 / 전용60 / 고층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 290% / 2.1억(14년 1월) ▷ 6.1억(20년 12월)


장점 : 최근 주목받는 지역인 답십리. 서울도심과 강남까지의 물리적 거리가 가까워 자차출퇴근시 유리함 / 답십리공원 숲세권 / 재건축 추진중(추진위 설립)


단점 : 역세권 아님(답십리역까지 도보 20분). 버스 없어서 무조건 걸어가야함 / 언덕 지형에 위치함 / 빌라촌으로 둘러싸여있어 주거환경 열악함 / 복도식, 지하주차장 없음 / 세대수가 적고 용적률(219%), 건폐율(22%)이 높아 재건축 가능성에 의문






10. 은평구 신사동 미성 (570세대, 87년 준공) 

매물 : 5억 8500 (26평 / 전용64 / 11층 세안고) / 6억 5천 (26평 / 전용64 / 저층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 310% / 2억(14년 1월) ▷ 6.2억(20년 12월)


장점 : 6호선 새절역 역세권 / 서부선 새절역 호재. 2028년 서부선 완공시 6호선, 서해선 더블역세권이 되며 3대 업무지구와의 접근성 향상 / DMC 수혜 / 수색증산뉴타운 인접 / 고양향동지구, 신사1구역재건축 등 주변에 개발계획 다수. / 북한산자락 숲세권, 불광천 / 재건축 가능성 → 용적률(185%), 건폐율(14%), 세대당 대지지분(30.5평) 모두 양호.


단점 : 언덕 지형에 위치하며, 역까지 도보 10여분으로 거리가 은근히 됨 / 빌라촌으로 둘러싸여있어 주거환경 열악함 / 생활편의시설, 학군 포기 / 준공 35년차 복도식, 지하주차장 없음. / 세대수가 적어 재건축 가능성에 의문






11. 도봉구 방학동 방학신동아1단지 (3169세대, 86년 준공)

매물 : 6억 (34평 / 전용84 / 탑층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률 : 250% / 2.4억(14년 1월) ▷ 6억(20년 12월)


장점 : 가격 경쟁력(국민평수 전용84를 6억에 만나보세요) / 도보 5분거리에 우이신설선연장선(방학선) 역사 예정 / 서울 7광역 중 하나인 창동·상계 수혜 / GTX-C 창동역 수혜(버스로 20분) / 재건축 추진중(추진위 설립)


단점 : 전용84인데 화장실 한개(응?) / 방학선 완공될때까지 출퇴근 각오해야함(2021년 착공예정) / 방학선 완공되어도 출퇴근 각오해야함 / 준공 36년차 복도식, 지하주차장 없음 / 용적률(201%)과 세대당 평균 대지지분(12.3평)이 살짝 아쉬움






12. 노원구 공릉동 태강 (1676세대, 99년 준공)

매물 : 5억 2천 (21평 / 전용50 / 5층 입주가능), 6억 500 (25평 / 전용59 / 1층 입주가능)


최근 7년간 실거래가 상승률(21평 기준) : 260% / 2억(14년 1월) ▷ 5.2억(20년 12월)


장점 : 6호선 화랑대역 역세권 대단지 / 한정거장 가면 7호선, 두정거장 가면 1호선으로 환승가능 / 바로 길건너 1300세대 규모 신축 대단지 입주예정(2021년 9월) / 아파트 단지들로 둘러싸여있으며, 초중품아 + 학군 양호. / 경춘선숲길


단점 : 일부 복도식. 지하주차장 있으나 주차 쉽지 않음 / 조립식아파트로써 층간소음이 심함 → 주민들이 하나같이 단점으로 지적하는 부분 


* 바로 옆 봉화산역 역세권의 신내6단지도 추천드립니다.

 

/김경일에디터​

 

 

출처 : https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=31597222&memberNo=12340225